二手房交易怎么查房龄？ 作者：未知     时间：2016-09-28    来源：互联网

房龄，自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

1、二手房房龄怎么算?

房龄是从开发建设完成竣工验收(一般产权证上也会登记建造年代)开始计算，每过一年算一年，和人的年龄计算方式一样。

2、买大“房龄”房屋有什么风险?

在影响二手房成交的诸多因素中，“房龄”可能不是买方重点考虑的，但准确了解“房龄”十分重要。目前商品房的土地使用都有年限的约定，按照我国现行法律，土地使用权只有70年的期限。如果实际“房龄”较大，买房人使用的年限将可能缩减;此外，目前我国比较流行的一种说法是，如果土地使用权期满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，但可能要承担土地使用费。

其次，“房龄”和房屋的有效使用年限有着密切关系。实际使用年限越长，那房屋损坏程度越高，因此相应地会产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维护成本，这种风险也往往由买房人来承担。同时也影响后续成交。

再次，在一些房屋买卖过程中，可能有些房主会隐瞒“房龄”。这种行为严重损害了买房人的利益，买房人有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。不过，在《房屋买卖合同》中，得注明房屋的“房龄”。

最后，一些“房龄”偏大的房屋，可能无法申请银行贷款。虽然银行没有明文规定“房龄”多少以下不能提供贷款，但市区各大银行都喜欢“年轻”的房子，对于20年“房龄”以上的房子，一般不会受理房贷申请。

3、如何简单的判断房龄?

(1)看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

(2)房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

(3)观察楼道情况，了解户表状况。

(4)向邻居或是物业询问房屋情况。

(5)查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。

4、二手房房龄怎么查更准确?

(1)简单靠谱：去建委查询房屋档案

去建委查询房屋档案来判断房龄是最稳妥的查询方式。如果你房屋所在地区已经建立不动产登记中心，你也可以去那查询。

注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。问题是如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的;如果遇到想要刻意隐瞒房龄的房主，他根本不会配合你进行查询。

(2)查房产证

①房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右;

②这种方法适合查询第一次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

(3)询问小区其他业主、物业或中介

真实性更高。如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。

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